Verkehrswert-Gesamtpaket 275.000 € (3 Einheiten, 36,5% MEA an 704 m²). Gemischtes Wohn-/Geschäftshaus in Essen-Katernberg, unmittelbar an vielbefahrener Hauptverkehrsstraße (>75 dB(A) Vorderfassade). Mikrolage unterdurchschnittlich (Lagefaktor 0,94 im Essener Mietspiegel), aber mit Aufwertungspotenzial durch UNESCO-Zeche Zollverein. Risiken: hohe Lärmbelastung, geteilte Eigentümerstruktur, DG-Einheit (Nr. 7) bei Ortstermin nicht zugänglich, keine Hausverwaltung ermittelbar, ältere Bausubstanz mit vermutlichem Sanierungsstau, 1.460 € Monatsmiete Ist vs. 1.927 € saniert erscheint realisierbar. Brutto-Rendite saniert ~8,4%, im 70%-Szenario ~6,4%. Empfehlung: Konservative Bietobergrenze 195.000 € (ca. 71% VW) – nur wenn keine gravierenden Mängel (Baumängel, Mietrückstände, Bauschäden) im Versteigerungstermin erkennbar werden. Nur für erfahrene ZVG-Investoren mit Risikopuffer und Bereitschaft zu aktiver Bestandsoptimierung geeignet. Reine Buy-and-Hold-Strategie nicht empfehlenswert.