Fachbegriffe rund um die Zwangsversteigerung kurz erklärt.
Der Zuschlag ist der Beschluss des Amtsgerichts, durch den das Meistgebot des Bieters angenommen wird. Mit dem Zuschlag geht das Eigentum an der Immobilie auf den Ersteher über. Er wird in der Versteigerungstermin nach Abgabe der Gebote erteilt.
Der Verkehrswert (auch Marktwert) ist der Preis, der bei einer Versteigerung voraussichtlich erzielt werden kann. Er wird durch ein gerichtliches Gutachten ermittelt und bildet die Grundlage für das geringste Gebot (mindestens 50% bzw. 70% bei Wohnimmobilien).
Das geringste Gebot ist der Mindestbetrag, zu dem ein Objekt versteigert werden darf. Es setzt sich zusammen aus 50% des Verkehrswerts (bei Wohnimmobilien 70%) zuzüglich der bestehenbleibenden Rechte (z. B. Grundschulden).
Das Meistgebot ist das höchste abgegebene Gebot in der Versteigerung. Bei einem Bieterwettstreit durch Mehrgebote steigt es, bis nur noch ein Bieter übrig bleibt.
Die Abteilung II des Grundbuchs enthält alle Belastungen und Beschränkungen einer Immobilie, z. B. Wegerechte, Wohnrechte, Vorkaufsrechte, Nießbrauch oder Verfügungsbeschränkungen. Diese Rechte bleiben bei der Zwangsversteigerung teilweise bestehen.
Die Abteilung III des Grundbuchs enthält alle Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Diese erlöschen in der Regel mit dem Zuschlag, wenn sie nicht durch das geringste Gebot gedeckt sind.
Die Verkehrswertfestsetzung ist der Beschluss des Gerichts, mit dem der Verkehrswert eines Objekts verbindlich festgelegt wird. Sie basiert auf einem Sachverständigengutachten und ist Voraussetzung für die Versteigerung.
Das gerichtliche Gutachten (auch Verkehrswertgutachten) wird von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt. Es enthält eine detaillierte Bewertung der Immobilie inkl. Fotos, Grundrissen und einer Marktanalyse. Das Gutachten kann vor dem Termin eingesehen werden.
Der Versteigerungstermin ist die gerichtliche Verhandlung, in der die Immobilie versteigert wird. Er findet am Amtsgericht statt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Der Termin wird öffentlich bekannt gegeben.
Ein Mehrgebot ist ein höheres Gebot nach dem Schluss der Bietzeit. Es kann innerhalb von 2 Wochen nach dem Versteigerungstermin beim Gericht abgegeben werden. Der bisherige Meistbietende wird dann erneut geladen.
Die Sicherheitsleistung ist ein Betrag (meist 10% des Verkehrswerts), den Bieter vor dem Termin hinterlegen müssen, meist als Bankscheck oder Überweisung. Sie stellt sicher, dass der Bieter an sein Gebot gebunden ist.
Der Ersteher ist derjenige, der den Zuschlag erhalten hat und damit neuer Eigentümer der Immobilie wird. Mit dem Zuschlag gehen alle Rechte und Pflichten über.
Die Zwangsverwaltung ist eine Maßnahme neben der Zwangsversteigerung. Ein Zwangsverwalter wird bestellt, der die Mieteinnahmen verwaltet und daraus die Gläubiger bedient. Oft läuft sie parallel zur Versteigerung.
Die Bietzeit ist der Zeitraum während des Versteigerungstermins, in dem Gebote abgegeben werden können. Sie endet mit dem Schluss der Bietzeit durch das Gericht. Danach sind nur noch Mehrgebote möglich.
Der Verteilungstermin ist der gerichtliche Termin nach dem Zuschlag, bei dem der Erlös aus der Versteigerung an die Gläubiger verteilt wird. Die Reihenfolge richtet sich nach der Rangordnung der Grundbuchrechte.
Das Verfahren kann eingestellt werden, wenn der Schuldner die Schuld begleicht oder die Gläubiger das Verfahren nicht weiterbetreiben. Auch bei fehlender Masse oder unzureichendem Gebot kann das Gericht einstellen.
Der freihändige Verkauf ist der Verkauf der Immobilie durch den Schuldner selbst (oder den Insolvenzverwalter) auf dem freien Markt – ohne Zwangsversteigerung. Oft erzielt er einen höheren Preis als die Versteigerung.