Eigentumswohnung in Bielefeld-Sennestadt (Wintersheide 4), 2. OG rechts, ca. 77 m², Bj. 1970 (wertrelevant 1979 nach Modernisierung Fenster/Bäder/Dämmung), Restnutzungsdauer 34 Jahre. Verkehrswert laut Gutachten 164.000 € (2.130 €/m²). Lage: Sennestadt ist peripherer Stadtteil Bielefelds mit schwacher demografischer Entwicklung und entsprechend niedrigerem Preisniveau – sowohl beim Kauf als auch bei der Miete. Substanz: Solide, modernisiert, aber begrenzte Restnutzungsdauer. ERTRAGSWERT (148.000 €) liegt deutlich unter Verkehrswert (164.000 €) – deutet auf eingeschränktes Mietsteigerungspotenzial hin. KRITISCHE PUNKTE: (1) Übertragbares Vorkaufsrecht in Abt. II für ALLE Verkaufsfälle – erhebliche Belastung, behindert späteren Wiederverkauf und muss vor Erwerb geprüft werden. (2) Lasten/Beschränkungen im Baulastenverzeichnis (Baulastenblatt 484). (3) Nur 11 Wohneinheiten im Haus, relativ kleines WEG – eingeschränkte Einflussnahme auf Verwaltung. CHANCEN: ZVG-typischer Abschlag von 25-35% auf Verkehrswert realistisch; bei Erwerb um 115.000 € ergäbe sich eine solide Bruttorendite von ~5,3% und Multiplikator ~22. FAZIT: Solider ZVG-Deal mit moderater Rendite, aber nicht ohne Risiken. Nur für Investoren mit Risikobewusstsein und Geduld (Vorkaufsrecht!) empfehlenswert. BIETOBERGRENZE: 115.000 € (ca. 70% des Verkehrswerts) – bei höherem Gebot Rendite zu dünn.