Hochspekulative ZVG-Position: Bewertet wird ein 26,44 m² großer LAGERRAUM (kein Wohnraum!) im DG des Seitenflügels eines 1874er Altbaus in Berlin-Wedding/Gesundbrunnen (einfache Wohnlage, hohe Lärmbelastung, sehr niedriger Statuswert laut Sozialindex). Verkehrswert 20.000 € (rd. 756 €/m²) wurde im Vergleichswertverfahren ohne Innenbesichtigung ermittelt – die Annahmen zu Ausstattung und Vermietungsstand sind daher unter Vorbehalt. Wesentliche Werttreiber und Risiken: 1) ZVG-Fristen und Räumungsunwägbarkeiten (keine Zugangsmöglichkeit, kein Eigentümerkontakt, Miet-/Vermietungsstand unbekannt). 2) ALLGEMEINES: Lage Wedding mit positiver Dynamik, aber niedrigstem Sozialstatus Berlins – Mieterniveau stark begrenzt. 3) NUTZUNG: Lagerraum unterliegt strengen Auflagen (B-Plan 1-65B im Verfahren, gewünschte Mischgebietsausweisung noch nicht rechtskräftig; Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken derzeit NICHT genehmigungsfähig). 4) SANIERUNGSGEBIET 'Badstraße/Pankstraße' (Verordnung 12/2021, Mittelvolumen 80 Mio. €): Es ist mit einem AUSGLEICHSBETRAG für sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung zu rechnen – dieser mindert den realisierbaren Nettoerlös erheblich und ist im 20k-Verkehrswert nur bedingt berücksichtigt. 5) ALTLASTENVERDACHT (BBK 246445) – ehem. Maschinenfabrik/Chemikalienfabrik; bei Bestätigung Sanierungskosten zu erwarten. 6) Baulasten: Feuerwehrzufahrt über Hoffläche zugunsten Pankstr. 8 (Fensterrecht) + Grunddienstbarkeiten Vattenfall Netzstation. 7) Möglicher Denkmalschutz aus Hof-/Ostseite. Kernfazit: Substanzwert allein durch Bodenwertanteil gedeckt, Gebäudeanteil faktisch Null bei hohem Risiko-Discount. Als reines 'Distressed Asset' mit Wertsteigerungspotenzial nur bei B-Plan-Verwirklichung + Sanierungsabschluss interessant – dann aber als Spekulation auf mehrjährigen Zeithorizont (5-10 Jahre). Bietobergrenze konservativ bei 14.000 € (70% des Verkehrswerts unter Berücksichtigung Ausgleichsbetrag + Altlasten + Beschaffungs-/Räumungsrisiko). Anfänger- und Core-Investoren klar abzuraten.