3-Zi-ETW (79 m²) im 3. OG eines 5-Parteien-MFH, Baujahr 1906, saniert 1977, in Duisburg-Wanheimerort (47053). Verkehrswert 56.600 €. Wesentliche Risiken: Nur 21 Jahre Restnutzungsdauer (Gebäude 119 Jahre alt) -> hoher Investitionsstau und künftige Sonderumlagen in der WEG; abgelaufene Baugenehmigungen (DG-Ausbau 1998, Anbau 1997), wobei Dachtrerrasse/Nottreppe 2008 dennoch errichtet wurden -> Rechts-/Behordenrisiko; Kellergeschoss konnte nicht besichtigt werden (kein Hausschwamm-Ausschluss möglich); sehr geringer Bodenwertanteil (12,9%) bedeutet hohes Gebäudewert-Risiko. Stärken: niedriger absoluter VKW, moderate aktuelle Miete (5,45 €/m²), ausbaufähige Miete (~7,00 €/m² saniert), keine Baulast/Altlast/Wohnungsbindung/Denkmalschutz, beitragsfrei. Brutto-Mietrendite aktuell 9,2% (Faktor 10,9), nach Sicherheitsabschlag 70% nur 6,4% (Faktor 15,5). Empfohlene Bietobergrenze: 38.000 € (rund 67% des Verkehrswerts), um Restnutzungsdauer-Risiko, künftige Sonderumlagen, Renovierungsstau und WEG-Konfliktpotenzial abzudecken. Nur für erfahrene Investoren mit Plan für aktives Asset-Management (Renovierung, WEG-Steuerung) sinnvoll.