Reihenendhaus/Bauträgergrundstück Alpenrosenweg 52, Berlin-Baumschulenweg (12437), mit 934 m² Grundstück, Baujahr 1932, umgebaut zum 3-Familienhaus (EG ~92 m², OG ~89,5 m², DG ~47,5 m², gesamt ca. 229 m²). VERKEHRSWERT lt. Gutachten 820.000 € (Bewertungsstichtag 22.12.2022). Substanz solide (Massivbau, Stahl-Hohlbetondecke, Holzbalkendecken), umfangreiche Modernisierung ab 1990er/2000er/2015+ (Gas-ZH, Fenster, Fassade, Dach, Sanitär). Kernfazit: Trotz guter Substanz, großer Wohnfläche und dreier vermietbarer Einheiten überwiegen die objektspezifischen Risiken deutlich. Hauptprobleme: (1) 220-kV-Hochspannungstrasse mit Traverse an der Nordwest-Grenze – Schutzstreifen über ca. 50% der Grundstücksbreite und volle Tiefe, Elektrosmog-Bedenken führen nachweislich zu Wertabschlägen von 15–25% und eingeschränktem Käuferkreis; (2) Lage im Wasserschutzgebiet Zone IIIA 'Johannisthal' mit Bau- und Nutzungsrestriktionen; (3) DG-Wohnung verfügt nur über Abgeschlossenheitsbescheinigung (2010), aber vermutlich keine Baugenehmigung – Bestandsschutz fraglich, Nutzung rechtlich angreifbar; (4) baubehördlich nicht genehmigtes Schwimmbecken (3×7 m) im rückwärtigen Bereich – Rückbaukosten 10–20 k€; (5) keine Innenbesichtigung erfolgt, Erhaltungszustand und verdeckte Mängel unbekannt; (6) Eigennutzung durch 3 Generationen – Räumungs-/Sozialklausel-Risiko deutlich erhöht, kurzfristige Verwertung unrealistisch; (7) Bodenwert durch Restriktionen reduziert (ca. 350–400 €/m² statt üblicher 600+ €/m²). Bietobergrenze aus Investorensicht unter Anwendung eines Sicherheitsabschlags von ca. 40% auf den Verkehrswert sowie Reserven für DG-Legalisierung, Pool-Rückbau, weitere Mod.-Maßnahmen, Verwertungskosten und Räumung: max. 500.000 €. Darüber kein wirtschaftlich darstellbarer Ankauf möglich. Empfehlung: Nur für risikoaffine Bestandshalter mit Eigenkapital-Polster und Erfahrung in ZVG-Verfahren; für klassische Buy-and-Rent-Strategie nicht empfehlenswert.