Kleine 1-Zimmer-ETW (rd. 35 m²) im EG eines MFH in Köln-Bayenthal (linksrheinisch, sehr gute Lage). Verkehrswert 190.000 € (Ertragswert 190.000 € / Vergleichswert 192.000 €). Stichtag 01.12.2025. KEIN Denkmalschutz, KEINE Wohnungsbindung (WFNG NRW), keine Baulast. WEG-Verwalter arcadia, Wohngeld 164 €/mtl. WICHTIGE RISIKEN: (1) Wohnung wurde 2006 mit Nr. 15 zusammengelegt – Teilungserklärung wurde NICHT geändert, was beim Erwerb über ZVG zu rechtlichen Klärungslagen führen kann (Wirtschaftliche Einheit, aber getrennte WE im Grundbuch); (2) Zustand nicht abschließend dokumentiert, vermutlich Sanierungsbedarf (EG-Wohnung); (3) Rohertragsfaktor 30 wirkt hoch – Marktmiete 6.660 €/Jahr ist nur hypothetisch, da eigennutzt. Marktwert nachvollziehbar, aber Bietobergrenze wegen Risiken deutlich unter Verkehrswert ansetzen. Empfehlung: Maximalbietung 130.000 € (rd. 68% vom VWert), nur bei vorab geklärter Teilungserklärung und Innenbesichtigung ggf. bis 145.000 € (75%). Nach Sanierung Mietrendite ca. 3,9% bei VWert, ca. 5,5% bei 70%-Kauf – solider Cashflow. Bodenwertanteil moderat (~13%), daher spekulationsarm. Für Eigennutzer mit kleinerem Budget interessant; für Investor nur mit hohem Abschlag und Sanierungsbudget empfehlenswert.