Reihenendhaus Baujahr 1980, ca. 122,6 m² Wfl., 347 m² Grst. in Moers-Asberg (normale Wohnlage, Sackgassenendlage, voll erschlossen, kein Baulast, kein Denkmalschutz, keine Altlasten). Sachwert 394.600 € ≈ Verkehrswert 395.000 € (Marktanpassungsfaktor 1,26). ACHTUNG: Belastung Abt. II mit befristetem Wohnungs- und Benutzungsrecht (Dauerwohnrecht) für zwei 1938 geborene Personen (aktuell 85 J.), löschbar erst bei Todesnachweis – Wertminderung rd. 31.400 € (belasteter VW 363.600 €). Immobilie steht seit Feb. 2022 leer, Riss im OG (Bergbau-Verdachtsregion Niederrhein) erkennbar – Sanierungsstau wahrscheinlich (Bad, Heizung, Böden, Maler, ggf. Elektrik). Bodenwert 94.700 € macht nur 24 % aus, was den Sicherheitspuffer begrenzt. Standort Moers-Asberg: solide, aber kein Premium-Standort. Mietrendite bei 70-%-Einkauf (276.500 €) mit sanierter Miete rd. 5,6 % brutto – nur Durchschnitt. EMPFEHLUNG: Bietobergrenze 250.000 € (ca. 63 % des unbelasteten VW bzw. 69 % des belasteten VW) – nur sinnvoll, wenn Räumung des Wohnrechts mittelfristig (2-4 J.) realistisch erscheint und mind. 40.000 € Sanierungsreserve eingepreist wird. Andernfalls Finger weg – das Wohnrecht frisst jeden Spread auf.