Reihenendhaus in Duisburg-Rahm, Bj. 1986, ca. 101 m² Wfl. auf 204 m² Grundstück zzgl. 40 m² Arrondierungs-/Wegeflächen. Verkehrswert laut Gutachten 322.000 € (Vergleichswert = Sachwert, Methodenkonvergenz). Substanz: eingeschossig, unterkellert, ausgebautes DG mit Spitzboden, massive Bauweise. Kritische Punkte: Objekt steht seit Längerem leer, zum Stichtag noch nicht vollständig geräumt; deutlicher Instandhaltungsstau sowie durchgreifender Renovierungs- und Modernisierungsbedarf; Garten verwildert; Garagenbesichtigung nicht möglich; Außenanlagen mäßig gepflegt. Lage Duisburg-Rahm: durchschnittliches Wohnumfeld im Duisburger Süden, gewachsene Reihenhaussiedlung, mittlere Wohnlage. Bodenrichtwert ca. 270-310 €/m² => Bodenwert ca. 70-75 TEUR (Bodenwertanteil ~22%). Brutto-Mietrendite nach Sanierung ca. 3,6% - angesichts des hohen Renovierungsaufwands (geschätzt 60-90 TEUR für Kernsanierung, Heizung, Elektrik, Bäder, Fenster, Fassadensanierung) und Risiken (Räumung, Altlastenfreiheit trotz fehlender Verdachtsmomente) nur eingeschränkt attraktiv. Empfehlung: Bietobergrenze 225.000 € (rd. 70% des Verkehrswerts) als konservative Obergrenze. Nur bieten, wenn im Verfahren deutliche Preisabschläge unter 70% erzielt werden. Sanierung erst nach vollständiger Räumung und detaillierter Bauzustandsanalyse starten. Gesamteindruck: klassisches 'Value-Add'-Objekt mit deutlichen Risiken - nur für erfahrene Investoren mit Eigenkapitalpolster und Handwerkerzugang empfehlenswert.