sonstiges Teileigentum (z.B. Keller, Hobbyraum), Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer): Am Schewenkamp 28, 30, 32, 34, 36, 38, 40, Diepenbeck 2, 4, 6, 8, 45527 Hattingen, WelperLaut Wertgutachten befindet sich das Wohnungseigentum im Haus Am Schewenkamp 30, im Erdgeschoss rechts. In dem vollunterkellerten, viergeschossigen Mehrfamilienwohnhaus Baujahr 1922 befinden sich 8 Wohnungen. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Der Gebäudestandard ist einfach. Die gesamte Wohnungseigentumsanlage besteht aus 11 Mehrfamilienhäusern aufgeteilt in 61 Wohnungseigentume.Die Wohnung ist rd. 75 m² groß und besteht aus Flur, Bad/WC, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Kinderzimmer, Loggia. Sondernutzungsrechte an einem Kellerraum und einem Abstellraum sind zugeordnet worden. Das Wohnungseigentum befindet sich insgesamt in einem renovierungsbedürftigen Zustand.Der Zugang zum Gebäude ist nicht barrierefrei. Es besteht eine Eingangstreppe mit fünf Stufen.Beeinträchtigungen sind gering durch Straßenverkehr. Ein Energieausweis vom 19.07.2018 lag vor. Der Energieverbrauchskennwert ist mit 96 kWh (m²a) angegeben.
Bestandsobjekt im EG eines 1922 errichteten MFH (Wohnhausanlage 11 Häuser/61 WE) in Hattingen-Welper, rd. 75 m² Wfl. Gutachten weist 115.000 € aus (Ertragswert 106.000 € / Vergleichswert 122.000 € / 1.533 €/m²). Standort: strukturschwacher Stadtteil im Ennepe-Ruhr-Kreis mit negativer demografischer Tendenz, Kaufkraft leicht über Durchschnitt, ALQ unter NRW-Schnitt. Mikrolage einfache Wohnsiedlung, kein Premiumstandort. Baujahr 1922 bedingt substanz- und modernisierungsbedürftigen Zustand, Ertragswert liegt unter Vergleichswert – Indiz für niedriges nachhaltiges Mietniveau. Erdgeschoss mit nur 2 Fenstern sichtbar (Bild) wirkt schlecht belichtet. Kein Verfahrensbeteiligter beim Ortstermin – deutet auf ungeklärte Eigentums-/Mietersituation hin. Vorteil: großer MEA-Anteil 166/10.000 sichert umfangreiche Sondernutzungsrechte (Keller, Abstellraum). Kernfazit: Reines Bestandsinvestment mit schwacher Rendite (<5% bei Vollvermietung) und moderatem Risiko durch Instandhaltungsstau. Bietobergrenze deutlich unter Verkehrswert ansetzen, um Sanierungspuffer, Gerichtskosten (~7-8% inkl. Grunderwerbsteuer entfällt) und Vermietungs-/Räumungsrisiko abzudecken. Empfohlene Bietobergrenze: 85.000 € (rd. 74% des Verkehrswerts) – entspricht ca. 1.133 €/m² Wfl.
Potenzial: Schwach
Risiko: Mittel
MW: 115.000 €
Kaltmiete (Ist / Saniert)
6.5 €/m²
> 8.0 €/m²
488 €
> 600 €/Monat
Rendite
70% MW: 3.6%
· Multi: 19.7x
Bietobergrenze
85.000 €
Bodenwertanteil: 22%
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