Eigentumswohnung in Essen-Karnap (Südteil der ehem. Bergarbeitersiedlung Mathias-Stinnes), einfache bis mittlere Wohnlage am Kreuzungsbereich Batenbrocker Straße / Boshamerweg. Aktuell seit Juni 2015 vermietet für 578 €/Monat Kaltmiete (ca. 8,26 €/m² bei ca. 70 m²) – Mietverhältnis wurde jedoch von der Mieterin zum Ende 2024 gekündigt, d.h. bei Zuschlag steht die Wohnung leer (Vermarktungs-/Vermietungsrisiko). Ortsbesichtigung nur eingeschränkt möglich: Innenaufnahmen verweigert, Rückfassade und Treppenhaus oberhalb EG nicht zugänglich, daher Sanierungs- und Instandhaltungszustand nur teilweise bekannt (Risiko versteckter Mängel). Umfeld ist durch homogene, einfach gestaltete Bergarbeiter-Wohnbebauung geprägt, Sozialstruktur eher schwach. Verkehrswert gerichtlich auf 130.000 € festgesetzt. Stärken: solide Bruttomietrendite von 5,3% auf VW, hoher Bodenwertanteil von ca. 43% bietet guten Sicherheitspuffer, bezahlbarer Entry-Point. Schwächen: einfache Wohnlage, Mieterwechsel mit Neuvermietungsaufwand, fehlende Innenbesichtigung, mögliche bauliche Mängel, schwieriges Mietsegment. EMPFEHLUNG: Kaufen, wenn deutlich unter Verkehrswert. Bietobergrenze 88.000 € (ca. 68% des VW) – damit ~7,9% Bruttomietrendite bei Ist-Miete und Multiplikator ~12,7. Darüber kein ausreichender Risikopuffer für Lage, Leerstand und Sanierungsüberraschungen.