Reihenendhaus Baujahr 1975 auf Erbbaugrundstück in Waltrop (Ruhrgebiet/NRW). 115 m² Wohnfläche, 509 m² Grundstück, Garage inklusive. Verkehrswert gem. §194 BauGB liegt bei 214.000 € und damit 110.000 € unter dem vorläufigen Sachwert (fiktives Volleigentum 324.000 €). Der Wertabschlag resultiert fast vollständig aus dem Erbbaurechtseinfluss (-94.000 €) und der Wertanpassung boG (-16.200 €). KERNRISIKEN: (1) Erbbaurecht läuft nur noch 44 Jahre - danach unklare Anschlussregelung, limitiert Wiederverkauf und Finanzierung, (2) Restnutzungsdauer Gebäude nur 30 Jahre, (3) Innenbesichtigung war nicht möglich - Risikoabschlag wegen unbekannter Bauschäden/Ausstattung bereits eingepreist, (4) Erbbauzinsanpassung (2021) belastet zusätzlich. POSITIV: Solider Zuschnitt, Reihenendhaus-Status, gute Grundstücksgröße, Makrolage Waltrop mit stabiler Nachfrage im Ruhrgebiet. Für Selbstnutzer mit Eigenkapital und längerfristigem Horizont (>15-20 Jahre) noch interessant, für reine Kapitalanleger eingeschränkt wegen Erbpacht-Restlaufzeit-Risiko und Sanierungsstau. Bietobergrenze: max. 150.000 € (ca. 70% Verkehrswert) - darunter wird die Investition wirtschaftlich darstellbar.