Einfamilienhaus-Ensemble in Berlin-Wittenau (Reinickendorf), 250,86 m² WNFL auf 551 m² Grundstück, mit Garage und Nebengebäuden. Verkehrswert laut Gutachten 670.000 € (Stichtag 20.02.2023). Positiv: massiver Neubau/Aufstockung 2014, Vollwärmeschutz, Gas-Zentralheizung mit Fußbodenheizung, Kunststofffenster mit Isolierverglasung, guter Pflegezustand, solide einfache Wohnlage mit Vollvermietungstendenz (Leerstand 1,2%), gute Infrastruktur. RISIKO-HAUPTAKTOR: Das vermietete Dachgeschoss ist in der Baugenehmigung mit grünem 'U' gekennzeichnet – d.h. KEINE Wohnnutzung genehmigt. Es liegt keine Nachtragsgenehmigung vor, und eine Baugenehmigung erscheint wegen ausgeschöpfter GFZ fraglich. Der Mieter (seit 15.03.2021, befristet bis 15.03.2026) könnte auf Nutzungsuntersagung klagen. Aktuell nur 560 €/Monat Kaltmiete (nur Dachgeschoss vermietet, EG+OG eigengenutzt). Sanierungspotenzial bei legaler Vollvermietung ca. 2.750 €/Monat. Empfehlung: Konservative Bietobergrenze bei rund 450.000 € (~67% VW) unter Berücksichtigung des rechtlichen Risikos (Dachgeschoss-Wohnnutzung), möglicher Räumungskosten, Sanierungsstau (Terrasse, Holzschuppen) und ZVG-Transaktionskosten. Vor Gebot unbedingt Baugenehmigungsakte und Mietvertrag prüfen.