Kleines Ladenlokal (Teileigentum Nr. 8, 46/1.000 MEA) im Erdgeschoss einer Passage in der Fußgängerzone Sterkrade-Mitte, Bahnhofstr. 23, 46145 Oberhausen. Lagequalität 1a/1b Geschäftskernlage mit guter Nahversorgung, Bahnhof-Sterkrade ca. 270 m, Sterkrader Tor ca. 550 m, Lebensmittelmarkt 350 m. Solide, kernsanierte Bestandsbebauung. Wertrelevante Risiken: Passagelage (geringere Frequenz als Hauptlage), Ruhrgebiets-Strukturwandel mit negativer demografischer Tendenz, keine Innenbesichtigung möglich gewesen (Bewertung nach äußerem Anschein), Bahnhoffnähe mit latentem Lärm- und Sicherheitsrisiko, kleine Losgröße mit eingeschränktem Nutzerkreis (kein Foodtruck/Konzept). Positiv: Verkehrswert von 83.000 € impliziert eine hohe Bruttorendite (IST) und bietet signifikanten Sicherheitspuffer. Bietobergrenze bei 78.000 € (rd. 94% des Verkehrswerts) – maximal 83.000 € wenn überhaupt tragfähig bei sofortiger Neuvermietung. Größere Käufer (Filialisten) werden sich zurückhalten, sodass mit niedrigem Zuschlag zu rechnen ist.