Einfamilienhaus in Essen-Altenessen-Nord (einfache Wohnlage, Lageklasse 1) mit einem Verkehrswert von 493.000 EUR. KRITISCH: Die Sachverständige konnte das Objekt nur von außen besichtigen, da die Eigentümerin nicht zum Termin erschien. Trotz fehlender Innenbesichtigung wurde die Bewertung AUSDRÜCKLICH OHNE Sicherheitsabschlag vorgenommen – das reale Marktwert-Risiko ist somit deutlich höher als der angesetzte Verkehrswert suggeriert. Lage im strukturschwachen Essener Norden mit Preisgefälle, sozial schwacher Mikrolage, eingeschränkte Käuferzielgruppe. Substanzwert des Gebäudes (BJ vermutlich 1960er/70er, schlichter Putzbau) bedarf voraussichtlich umfangreicher Sanierung (Dämmung, Haustechnik, Bäder). Kernfazit: Hohes Risiko durch verdeckte Mängel, unklare Innenausstattung, unkooperative Eigentümerin (ggf. Mieter/Nutzungsrechte unklar). Bietobergrenze konservativ bei ca. 345.000 EUR (70% des Verkehrswertes). Bei Zuschlag unter 65% des VW und nach Vorlage Innenbesichtigung ggf. Nachverhandlung möglich.