Eigentumswohnung Nr. 14 im EG links eines MFH im Stadtteil Essen-Altenessen-Süd (einfache Wohnlage, Lageklasse 94). Verkehrswert laut Gutachten 41.000 €. Der Mikrostandort in Altenessen-Süd ist durch unterdurchschnittliches Median-Einkommen (3.516 € vs. Stadtschnitt 4.180 €), einfache Wohnlage mit Industrie-/Gewerbeumfeld und einen hohen Anteil selbstnutzender Eigentümer (76 %) gekennzeichnet. Die Mikrolage bietet zwar ÖPNV-Anbindung (S-Bahn Altenessen, RE Düsseldorf-Hamm) und Grundversorgung, jedoch kein signifikantes Mietsteigerungspotenzial. Das Gebäude ist baujahrsbedingt sanierungsbedürftig (Bauteilungsurkunde 1977 – Bestand älter). Kernfazit: Niedrigpreisige ZVG-Gelegenheit mit hohem Sicherheitspuffer bei Zuschlag deutlich unter Verkehrswert, aber eingeschränktem Wertsteigerungs- und Miethebel aufgrund der einfachen Lage. Empfohlene Bietobergrenze: ca. 29.000 € (= rd. 70 % des Verkehrswerts), um Risikopuffer für Instandsetzung, Mietausfall und verminderten Erlös bei Weiterverkauf zu gewährleisten. Unter 30.000 € nur sinnvoll für Cashflow-orientierte Bestandshalter mit Bereitschaft zu Grundsanierung.