3-Zi-ETW mit 71 m² im 3.OG eines 1963 errichteten MFH (32 WE, Massivbau) in Erlangen-Alterlangen, Falkenstraße 10. Verkehrswert 170.000 € (~2.394 €/m²) marktgerecht für ein 1960er-Objekt. Stärken: sehr gute Makrolage (Erlangen/FAU/Siemens-Standort, stabiler Mietmarkt, hohe Wohnraumnachfrage), gute Nahversorgung und ÖPNV-Anbindung (Buslinien 283/286/287/293/N28 in 230m, A73 in 1,5km), Öl-ZH von 2015 (akzeptabel, perspektivisch auf Wärmepumpe/Fernwärme umstellbar), gute Wohnlage. Schwächen/Risiken: Baujahr 1963 ohne Außendämmung (energetisch schwach, künftig GEG-Sanierungspflicht denkbar), kein Aufzug (3.OG nachteilig für ältere Mieter), keine PKW-Zufahrt zum Grundstück, eingeschränkter Außenbesichtigungszustand im Gutachten, Ölheizung (CO2-Aufschlag ab 2027), sehr kleiner Miteigentumsanteil (33,40/1.000) → begrenzter Bodenwertanteil. Keine Altlasten erkennbar. Brutto-Rendite saniert ca. 5,8%, ist ca. 4,8% – für ZVG mit Wertsteigerungspotenzial bei energetischer Sanierung interessant. Empfohlene Bietobergrenze ca. 128.000 € (ca. 75% VW) – bietet Sicherheitspuffer für Gerichtskosten, Steuern, Schönheitsreparaturen, energetische Aufwertung (WDVS, ggf. Heizungstausch) und Reserve.