Wohn- und Geschäftshaus in zentraler Lage Duisburg-Hochemmerich, Baujahr ca. 1925, 414 m² Wohn-/Nutzfläche auf 446 m² Grundstück, voll vermietet mit 32% gewerblichem Anteil (Lebensmittelladen EG, Kulturverein OG-Hofgebäude, 5 Wohneinheiten). Verkehrswert 314.000 € (758 €/m²), Ertragswert 331.000 €, Vervielfältiger 9,6-fach. Positiv: zentrale Geschäftslage in Hochemmerich, vollständige Vermietung mit Anker-Lebensmittelladen, kein Baulastenverzeichnis, keine Altlastenverdachtsmomente, günstiger m²-Preis. Negativ: sehr hoher Instandhaltungs- und Modernisierungsstau, massiv eingeschränkte Innenbesichtigung (nur Treppenhaus/Keller, Wohnungen + Gewerbe nicht zugänglich), hohes Baujahr (1925) mit Risiken wie mögliche Asbestbelastung, alte Haustechnik (Strom, Wasser, Heizung), unklare Denkmalschutzsituation zu prüfen, Duisburg mit strukturellen Herausforderungen. Für eine ZVG-Investition nur sinnvoll mit signifikantem Abschlag. Bietobergrenze ca. 210.000-220.000 € (~70% des Verkehrswerts), wobei Sanierungskosten von 80.000-150.000 € einkalkuliert werden müssen. Die Brutto-Mietrendite bei 70%-Einstieg liegt bei ca. 14,9%, was bei moderater Aufwertung ein interessantes Value-Add-Szenario ermöglicht.