Zwangsversteigerung einer Doppelhaushälfte (BJ 1969/70, Anbau 1991) in Erftstadt-Lechenich, ca. 20 km südwestlich von Köln. Wohnfläche rd. 200 m², Grundstück 583 m², inkl. PKW-Garage. Sachwert 437.300 €, Ertragswert 382.700 €, Verkehrswert 435.000 € (~2.175 €/m²). Rohertragsfaktor 20,6-fach, Liegenschaftszins 1,50 %, Soll-Miete 18.612 €/p.a. KRITISCHE RISIKOFAKTOREN: (1) Massive Baumängel/-schäden i.H.v. -226.000 € – mehr als 50 % des Marktwerts! Substanzproblem wegen Altsubstanz (1969). (2) Altlastenverdacht: geschätzte Bleigehalte bis 621 mg/kg Boden (Grenzwert Wohngebiet 400 mg/kg gem. BBodSchV), Erdaushub zur Entsorgung erforderlich – Kosten und Haftung unklar. (3) Abweichungen Bestand vs. Baugenehmigung, Keller unausgebaut bzw. Nutzungsabweichung, Dachgeschoss nicht ausgebaut. Bodenwertanteil 49,9 % – Gebäude hat faktisch nur marginalen Wert über Grundstück hinaus. Lage mittel (gute ÖPNV-Anbindung, A1 in 7 km), aber Substanz-Risiko überwiegt klar. FAZIT: Nur als Abriss-/Neubauprojekt oder für versierten Bestandsentwickler mit eigenem Sanierungs-Know-how und Altlasten-Budget interessant. Bietobergrenze konservativ bei ~280.000 € (rd. 64 % des Verkehrswerts), um ausreichend Puffer für Sanierung (226 k€+), Bodensanierung, Nebenkosten und Risikoaufschlag zu haben. Rendite bei 70 %-Kauf: nominal ~6,1 %, aber sanierungsbereinigt deutlich negativ. Klassischer Value-Add mit hohem Risiko – nicht für Core-Investoren geeignet.