Zweifamilienwohnhaus mit Tiefgarage in Fränkisch-Crumbach (Odenwaldkreis, Hessen). Verkehrswert 351.000 €, Sachwert 356.000 €, Ertragswert 344.000 €. Substanz stark abgenutzt (Alterswertminderung 48,6 %, Restnutzungsdauer nur 36 Jahre), Baupflege und Fertigstellungsbedarf (u.a. Wasserschaden im DG bereits behoben, aber keine Trocknung/Renovierung der durchnässten Bauteile erfolgt). WHS 2 (Bj. 1976) steht leer, WHS 3 (Bj. 1997) eigennutzt – problematische Eigenbedarfssituation für Erwerber. Lage: Kleinzentrum mit 3.035 Einwohnern, -5,5 % Bevölkerungsrückgang seit 2013, Kaufkraftkennziffer 105,5 (knapp über Bund). Standortmerkmale (kein Garten, verdichtete innerörtliche Bebauung, kein Wertsteigerungspotenzial durch Nachverdichtung) und Bausubstanz (kein Garten, kein energetisch zeitgemäßer Standard, kein Energieausweis) lassen nur durchschnittliches Potenzial erwarten. Positiv: Tiefgarage mit 2 Stellplätzen, intakte Erschließung, moderate Mieterwartung (1.776 €/Monat fiktiv = 6,51 €/m²). Bruttoanfangsrendite 6,07 % bei Vollpreis, 8,7 % bei 70 % ZVG-Erwerb. Empfehlung: Bietobergrenze 245.000 € (ca. 70 % Verkehrswert) – maximal 260.000 € unter günstigen Bedingungen. Marge entsteht v.a. durch ZVG-Abschlag, weniger durch Wertsteigerung. Risiko: versteckte Folgeschäden Wasserschaden, Räumungskosten Eigennutzer, Sanierungsstau.