Investment-Analyse Katernberger Str. 2, Essen-Katernberg: Drei separate Einheiten (Ladenlokal EG/Whg. 2.OG/Abstellräume DG) mit Gesamt-Verkehrswert 275.000 EUR. Lage: Stadtteilzentrum Katernberg, Lageklasse 1 (Faktor 0,94) mit hoher Lärmbelastung >75 dB(A) durch Hauptverkehrsstraße. Positiv: ZVG-typischer Abschlag, UNESCO-Welterbe Zollverein fußläufig, gemischte Nutzung mit Gewerbeanteil, hoher Bodenwertanteil (~56%) als Werthaltigkeitsanker. Negativ: strukturschwacher Stadtteil, hohe Lärmbelastung an Vorderfassade, nur 36,5% MEA (WEG-Konfliktrisiko mit 3 weiteren Eigentümern), DG-Einheit und Keller nicht besichtigt, keine Hausverwaltung ermittelbar, Spekulationseinheit (Abstellräume) schwer vermietbar. Empfehlung: Maximalgebot 175.000 EUR (ca. 64% des VW) - darunter ergibt sich nach Sanierung eine akzeptable Nettorendite von ~9,4%. Darüber kein margenstarkes Investment mehr möglich. Nur für erfahrene ZVG-Investoren mit WEG-Erfahrung und Sanierungsbudget (50-80k EUR) empfehlenswert.