Anscheinsgutachten OHNE Innenbesichtigung – wesentlicher Bewertungsabschlag von mind. 5-10% geboten. 2-Zi-Whg ca. 61 m² im 3.OG eines 8-geschossigen MFH (Bj. 1970, 96 WE) in Duisburg-Neumühl (einfache Wohnlage, strukturschwacher Stadtteil im Ruhrgebiet). Whg ist vermietet, jedoch wurde KEIN Mietvertrag vorgelegt – Miethöhe und Mietverlauf unbekannt (Kündigungsschutz/Harmonisierungsproblematik). Erhebliches Kostenrisiko durch veraltete Nachtspeicherheizung (Hochtarifstrom, zunehmend unvermietbar, ggf. §8 WSG-Problem bei Modernisierungsumlage). Substanz altersgemäß, Gemeinschaftsflächen gepflegt, keine Altlasten, kein Denkmalschutz, Gestaltungsbaulast B918. Lage im Duisburger Norden mit eingeschränktem Mietmarkt, hohem Leerstand-/Mietausfallrisiko und niedrigen Bodenrichtwerten (BRW Neumühl ca. 220-240 €/m²). Bodenwertanteil nur ~20%. 5% Sicherheitsabschlag im Gutachten für Bewertungsunwägbarkeiten ist angesichts fehlender Innenbesichtigung und unklarer Mietverhältnisse zu knapp bemessen. Bietobergrenze konservativ bei ca. 40.000 € (rd. 77% des VW) – darunter Sicherheitspuffer für Sanierung Nachtspeicherheizung (~15-25k €), Mietausfall/ Räumungskosten und Wertkorrekturen. Erst ab <35.000 € wird das Investment unter Berücksichtigung der Risiken interessant (Yield-on-Cash >12%).