Einfamilienwohnhaus Baujahr 1903 in Hainburg-Hainstadt, Rhein-Main-Ballungsraum. Verkehrswert 310.000 €. Substanz stark abgegriffen (Restnutzungsdauer nur 25 Jahre, Alterswertminderung 64,3 %), deutlich reparatur- und instandhaltungsbedürftig, aktuell leerstehend. Mikrolage innerörtlich verdichtet, jedoch visuelle Beeinträchtigung durch Staudinger Kraftwerk (1 km) sowie demographischer Wandel mit Bevölkerungsrückgang. Makrolage durch Nähe zu Frankfurt/Offenbach (Rhein-Main) grundsätzlich solide. Bodenwertanteil moderat (~32 %), Sachwert 315.000 € über Ertragswert 295.000 € – Substanzwert dominiert, was für ein altes Bestandsobjekt riskant ist. Kernfazit: Nur bei deutlicher ZVG-Discountierung (≤70 % des Verkehrswerts) wirtschaftlich darstellbar. Tatsächliche Sanierungskosten dürften die im Gutachten angesetzten 30.000 € deutlich übersteigen (Fenster, Elektrik, Heizung, Bad, Dach, ggf. Statik). Empfohlene Bietobergrenze: 217.000 € (70 % VW). Darüber hinaus kein ausreichender Sicherheitspuffer für Altbau-Risiken und Sanierungsstau. Rendite nach Kauf + Sanierung im Bereich 5–6 % brutto – nur akzeptabel bei konsequenter Optimierung. Vorsicht: Provisionsfreiheit im ZVG entfällt, dafür Notar-/Gerichtskosten, Räumungsrisiko, Denkmalschutz-Prüfung empfehlenswert.