Wohn- und Geschäftshaus in Neuss-Grefrath (Baujahr 1953, RND nur 17 Jahre) mit gemischter Nutzung: Pizzeria im EG (ca. 45 m²) und 1 Wohneinheit (ca. 103 m²). Grundstück 372,5 m², hoher Bodenwertanteil von rd. 81% (194.000 €) - guter Bodenwert von 520 €/m² spricht für solide Substanz. Positiv: voll vermietet, kein Denkmalschutz, keine Altlasten/Baulasten, erschließungsbeitragsfrei, Lage im Großraum Düsseldorf mit guter Infrastruktur. Negativ: unterdurchschnittliche Wohnlagequalität (Verkehrslärm an Kreisstraße), Gebäudealter mit hohem Sanierungsbedarf in absehbarer Zeit, RND nur 17 Jahre signalisiert mittelfristig substanzielle Investitionen. Mietrendite bei 70% mit rd. 9,7% solide. Bietobergrenze rd. 195.000 € - kein Bieterwettstreit über Marktwert rechtfertigen, da Gebäude nur geringen Zeitwert aufweist. Vorsicht: hohe Grundstücksbelastung aus Zwangsvollstreckung prüfen (Rangverhältnisse §74 ZVG).