Zwangsversteigerung eines EFH mit 2 Apartments und Garage in Bochum-Linden, BJ 1975, 177 m² Wfl. auf 585 m² Grundstück. Fiktiv unbelasteter Verkehrswert 464.000 € (2.621 €/m²). Bodenwertanteil mit 59% erfreulich hoch (274.600 €) – dies bildet einen soliden Wertpuffer gegen Gebäuderisiken. Allerdings: Stadtteil Linden mit kontinuierlichem Bevölkerungsrückgang, Arbeitslosenquote 9% über NRW-Durchschnitt, einfache Wohnlage. Gebäude von 1975 in die Jahre gekommen – Sanierungsstau ist zu erwarten (Dach, Heizung, Bäder, Elektrik, Dämmung). Für ein ZVG-Investment entscheidend: Ersteigerung i.d.R. bei 70% (≈324.800 €). Nach Kernsanierung (Schätzung 60-80 T€) und Neuvermietung auf Marktniveau (9 €/m²) ist eine Bruttorendite von ca. 5,5-6% erzielbar. Bietobergrenze unter Berücksichtigung von Sanierungskosten, Mietanlaufphase, Instandhaltungsrücklage und Risikoabschlag: max. 290.000 € (≈62% des VW). Bei diesem Limit liegt der Multiplikator saniert bei ca. 18x – wirtschaftlich darstellbar. Darüber steigt das Risiko deutlich, da Linden kein Wachstumsmarkt ist und der Gebäudewert durch Sanierung nur teilweise hebelbar. Empfehlung: Nur bei deutlicher Reduktion oder mit Eigenkapital >50% und längerem Haltehorizont sinnvoll.