Einfamilienhaus Bj. 1904 in Alfter (Großraum Bonn) auf 495 m² Grundstück. Verkehrswert lt. Gutachten 384.000 EUR. KRITISCHE RISIKOFAKTOREN: 1) Wohnungsrecht (beschränkte persönliche Dienstbarkeit) für den Vater des Eigentümers – lebenslang, erst mit Todesnachweis löschbar → Objekt ist faktisch nicht nutzbar/vermietbar bis zum Tod des Vaters. 2) Auflassungsvormerkung lebenslang in Abt. II. 3) KEINE Innenbesichtigung möglich (Vater hat Zugang verweigert) → hoher Bewertungs- und Sanierungsüberraschungsrisiko. 4) Bauliche Erweiterungen (Dachgaube Hinterhaus, Verbindungstrakt Hinter-/Vorderhaus) OHNE baubehördliche Genehmigung → Rückbaukosten oder Nachgenehmigungsverfahren mit Auflagen möglich. 5) Altbau Bj. 1904 (vermutlich keine nennenswerten Modernisierungen) → hohe Instandsetzungs- und Energieeffizienz-Risiken. POSITIV: Keine Baulasten, keine Altlasten, kein Bergbau-Risiko, kein Hochwasser, vollständige Erschließung, Erschließungs- und KAG-Beiträge abgegolten, durchschnittliche Wohnlage mit ÖPNV-Anbindung (Stadtbahn Köln-Bonn 1,5 km). LAGE: Alfter ist ein gefragter Vorort von Bonn, solide Wertbeständigkeit, aber kein Premium-Standort. FAZIT: Aufgrund des lebenslangen Wohnungsrechts ist die Immobilie für klassische Buy-and-Hold-Investoren UNINTERESSANT – die Wertsteigerung kann erst nach Tod des Wohnungsberechtigten realisiert werden. Einzige Käuferschicht: Eigennutzer mit Familie, die das Wohnungsrecht akzeptiert (Generationenwechsel) und bereit ist, stark unter Marktwert zu kaufen. BIETOBERGRENZE: ca. 210.000 EUR (≈55% des Verkehrswerts), um das kombinierte Risiko aus Wohnungsrecht, verdeckten Mängeln und Schwarzbauten angemessen zu kompensieren. Bei 70% Sicherheitsabschlag auf den Gebäudewertanteil liegt der maximale Kaufpreis deutlich unter dem Bodenrichtwert-niveau.