1905 errichtetes MFH mit 4 WE + 1 GE-Ladenlokal in Herne, Bochumer Str. 198. Substanzwert durch hohen Bodenwertanteil (rd. 280.000 €/748 m²) von ca. 57% abgesichert – dies begrenzt das Totalverlustrisiko und stützt einen vorsichtigen Investor. Allerdings: Baujahr 1905 (über 120 Jahre alt) bedingt zwingend umfangreichen Sanierungsstau (Haustechnik, Leitungen, Dach, Fassade, ggf. Statik), Bewertung erfolgte nur nach äußerem Anschein ohne Bauteilöffnungen. Mehrere kritische Bewertungsunsicherheiten: nur teilweise Besichtigung möglich (Wohnungen, Gewerbeeinheit EG, Dachraum, Garagen nicht zugänglich), keine Mietverträge vorgelegt (marktübliche Ansätze angenommen), Dachgeschosswohnung steht leer, Reihengarage an rückwärtigen Nachbarn veräußert ohne dingliche Sicherung (unklare Rechtslage, kein Bestandsschutz nach Eigentümerwechsel). Herne ist strukturschwacher Standort im Ruhrgebiet mit begrenztem Mietsteigerungspotenzial. Geschätzte Marktmiete: rd. 2.670 €/Monat (brutto ca. 32.000 €/Jahr), nach Sanierung rd. 3.090 €/Monat. Rohertrag im Ist-Zustand ca. 2.670 € mtl. Brutto-Rendite 6,5% bei 100% Marktwert, 9,3% bei typischem ZVG-Kaufpreisniveau von 70%. Multiplikatoren: 15,3x (100%) bzw. 10,7x (70%). BIETOBERGRENZE: 300.000 € (rd. 61% des Marktwerts) – beinhaltet Abschläge für Sanierungsstau (mind. 40-60 TEUR), Rechtsrisiken Garagenverhältnis (~10 TEUR), Mietreduzierungen im Leerstand und Sicherheitsreserve für verdeckte Mängel. Bei Geboten über 320.000 € steigt das Risiko signifikant, da die Mindestgebot-Schwelle (5/10 Beleihungswert) zu beachten ist.