Einfamilienhaus in Duisburg-Beeck (Stockumer Straße 23), 604 m² Grundstück, ca. 237 m² Wohnfläche, Baujahr Ursprung vor 1900, Teilabriss und Wiederaufbau 2017. Verkehrswert (gerichtlich festgestellt): 364.000 € (mit Risikoabschlag), Sachwert 386.000 €, Ertragswert 376.000 €, Bodenwert 63.400 €. Kernrisiken: (1) Anscheinsgutachten ohne Innenbesichtigung – verdeckte Bauschäden, Hausschwamm-Verdacht baulicher Mängel (lt. Gutachten bestehen 'bauliche Mängel'), Instandhaltungsstau und überdurchschnittlicher Renovierungsbedarf sind möglich; (2) Substanz aus Vorkriegsbauweise, nur Teilsanierung 2017 – hybride Bausubstanz, Altbau-Risiken verbleiben; (3) Lage Duisburg-Beeck: strukturschwacher Stadtteil, Arbeitslosenquote 12,8 %, Kaufkraftkennziffer 81,3, Einwohnerprognose -3,1 % bis 2025; (4) Eigennutzung – nach Erwerb Räumungsklage zur Selbstnutzung erforderlich (Kosten + Zeitverlust); (5) Zwangsversteigerung zur Aufhebung Gemeinschaft – komplexe Rechtslage, ggf. weitere Miteigentümer mit Schutzrechten. Bodenwertanteil nur 17 % – Gebäude trägt wenig Wert, hohe Anfälligkeit gegen Bauschadens-Risiko. Empfehlung: Bietobergrenze 260.000 € (ca. 71 % des Verkehrswerts). Darüber steigt das Risiko negativer Szenarien (Sanierung >80k, Räumung, weitere Mängel) deutlich. Nur für erfahrene Investoren mit Reserven für Altbaurisiken und Räumungsprozess geeignet. Potenzial als klassische Vermietungsimmobilie gering, da Lage und Substanz keine signifikante Wertsteigerung erwarten lassen.