Dachgeschoss-Wohnung (Sondereigentum Nr. II) mit Spitzboden und Terrassen-Sondernutzungsrecht in einem unterkellerten 2-FH von 1970, ca. 88 m² Wohnfläche, vermietet, in Amberg-Wagrain (Am Kugelfang 28c). Verkehrswert laut Gutachten: 178.000 EUR. Substanz 55 Jahre alt, Teilmodernisierungen 1993 (Dachgauben), 2020 (Fassade/Garage), 2022 (Heizung), jedoch kein Energieausweis vorhanden. Erhebliche Risiken identifiziert: (1) ASBEST-FASSADENVERKLEIDUNG (Asbestzementplatten 8 cm stark) - bei Sanierung zwingend fachgerecht zu entfernen, Kosten 25-40 TEUR; (2) bauordnungsrechtliche Verstöße - Dachgaubenlänge Südseite überschreitet Baugenehmigung, Terrassennutzung im 3-m-Abstand zur Nachbargrenze unzulässig (Legal-/Rückbaukosten 10-15 TEUR); (3) bestehendes Mietverhältnis mit vollem Mieterschutz (Kündigungssperre bei ZVG-Erwerb, § 577a BGB i.V.m. ZVG); (4) kein rechtskräftiger B-Plan (§34 BauGB), keine Erweiterungsmöglichkeiten; (5) Auflassungsvormerkung + Zwangsversteigerungsvermerk in Abt. II; (6) Teilweise Überbau Gartenhaus auf Nachbargrundstück. Lage: gute Wohnlage im allgemeinen Wohngebiet (WA), Stadtteilrand mit aufgelockerter Bauweise, 2,5 km zur Innenstadt, Südausrichtung Garten, angrenzend Landschaftsschutzgebiet 'Am Mariahilfberg'. Makrolage: Amberg als strukturschwache kreisfreie Stadt (42.500 EW), Leerstands- und Mietwachstumspotenzial begrenzt. Mietrendite bei Vollankauf (178 TEUR) aktuell nur ~3,3% (brutto). Bietobergrenze konservativ 110.000 EUR (ca. 62% vom Verkehrswert) - erst nach deutlichem ZVG-Abschlag UND nach Abzug von Sanierungs- und Legalisierungsrückstellungen wirtschaftlich darstellbar. Empfehlung: Nur für erfahrene Investoren mit Sanierungsbudget, Mieter-Ablösungsstrategie (freiwillige Vereinbarung) und Geduld bei Legalisierungsverfahren. Standardinvestor sollte meiden.