Eigentumswohnung Nr. 9 (DG-Maisonette, ca. 149 m², 2 Doppelparker ST20) in einem MFH mit 11 WE in Hürth-Alstädten/Burbach, ca. 9 km südwestlich der Kölner Stadtmitte. Verkehrswert laut Gutachten: 450.000 EUR (3.020 EUR/m²). Solide, mittlere Wohnlage mit Busverbindung, BAB-Anschlüsse in 2,8-4,5 km, S-Bahn-Haltestelle Hürth-Hermülheim ca. 2,9 km. Bodenwertanteil mit 48.000 EUR (446 EUR/m²) sehr gering, nur ca. 10,7% des Verkehrswerts - daher nur eingeschränkt 'sicherer Hafen' bei Totalverlust. KERNRISIKEN: (1) Keine Innenbesichtigung möglich - Schuldner/Gläubigerin verweigern Zutritt, daher verdeckte Mängel denkbar, die über die bereits eingerechneten 50.300 EUR Imponderabilien hinausgehen; (2) Sehr großer Zuschnitt (149 m² DG) mit eingeschränktem Mieterklientel, schwierigere Vermietbarkeit und höhere Leerstandsgefahr; (3) Dachgeschoss mit Schrägen (Wertabschlag bereits eingepreist); (4) Doppelparker statt regulärer Stellplätze (niedrigerer Nutzwert und Marktgängigkeit). Positiv: keine Altlasten, keine Immissionen, moderate Lage bei Hürth/Köln. Rohertragsfaktor 26,5-fach und Liegenschaftszins 1,5% wirken sachwert-/ertragswertseitig plausibel. Brutto-Mietrendite bei Vollpreis nur 3,79% - klar unter professionellen Ankaufsanforderungen. Erst bei deutlichen Abschlägen (70-75%) wird eine akzeptable Rendite von 5,0-5,4% erzielt. Bietobergrenze konservativ bei rd. 315.000-325.000 EUR (70-72% Verkehrswert), darunter ergibt sich ein 5,3-5,4%iger Brutto-Mietreturn. Darüber hinaus sollte nur geboten werden, wenn eine Innenbesichtigung und Bonitätsprüfung des Schuldners zuvor möglich war.