KERNFAZIT: Abbruchgrundstueck mit hohem Entwicklungspotenzial (GFZ 2,0 lt. nicht rechtskraeftigem Bauantrag, 5 VG + Tiefgarage) in Top-Lage Charlottenburg-Wilmersdorf (Schmargendorf). Jedoch signifikante Risiken: (1) Bodenkontamination aus ehemaliger Lackiererei-Nutzung 1968-1996 (Kataster-Nr. 9903, Umfang unbekannt), (2) wahrscheinlich asbesthaltige Wellplatteneindeckung an Geb. 1+2 aus den 1960/70er Jahren, (3) keine Innenbesichtigung moeglich, (4) unvermietet/unverpachtet seit laengerer Zeit, (5) Baulasten-Thematik (Nachbarueberbau reziprok), (6) frueherer Bauvorbescheid durch Zeitablauf erloschen, neuer Bauantrag unbezahlt (56.020 EUR). Gutachten nimmt fiktiven Abriss an und bewertet als Baugrundstueck mit GFZ 2,0-Reserve. Bodenrichtwert 1.500 EUR/m² (01.01.2025, GFZ 1,0) – bei GFZ 2,0 deutlich hoeher (~2.100-2.400 EUR/m² kalkulatorisch). Verkehrswert 3,6 Mio. EUR erscheint ambitioniert angesichts der Altlasten-, Schadstoff- und Demolierungsrisiken. BIETOBERGRENZE EMPFEHLUNG: max. 2,5 Mio. EUR (= ca. 69% Verkehrswert). Darin enthalten: Bodenwert (~2,1 Mio. EUR bei GFZ 1,0) minus Demolierung (~200k EUR) minus Altlasten-/Schadstoff-Risikoaufschlag (~300k EUR) minus Sicherheitsabschlag. Erst darunter wird das Chancen-Risiko-Profil (Entwicklungspotenzial vs. Kontamination) angemessen bewertet. Fuer einen Investor mit Bauerfahrung, Altlasten-Know-how und Anschlussfinanzierung kann das Objekt bei < 2,3 Mio. EUR interessant werden.