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0033 K 0029/ 2025

Amtsgericht

Düren

Verfahrensart

Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung

Adresse

Stockberg 23 Hürtgenwald, Vossenack

Objektart

Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Garage mit Sondernutzungsrecht

Verkehrswert

82.000 €

Termin

2026-11-13 10:00

Amtsgericht Düren, Hauptgebäude, August-Klotz-Str. 14, 52349 Düren, Etage 2, Sitzungssaal 2.30

Bundesland

Nordrhein-Westfalen

Grundbuch

–

Objektbeschreibung

Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Garage mit Sondernutzungsrecht: Stockberg 23, 52393 Hürtgenwald, VossenackFreistehendes, ehemaliges Einfamilienhaus, das in mehreren Bauabschnitten im Wesentlichen 1993-1995 errichtet und erweitert wurde. Das Gebäude wurde in I-bis II-geschossiger Bauweise, nicht unterkellert und mit einer einseitig angebauter Garage gebaut und im Jahre 2000 in drei Wohnungseigentume mit Abgeschlossenheitsbescheinigung aufgeteilt.Das gesamte Haus -somit die Wohnungen Nrn. 1-3 und die Garage- konnten besichtigt werden. Die Wohnung Nr. 1 ist zum Wertermittlungsstichtag unbewohnbar, stark vernachlässigt und seit Jahren nicht bewirtschaftet. Eine Hausverwaltung besteht nicht. Rücklagen wurden nicht gebildet.Die Wohnung Nr. 1 liegt im Erdgeschoss links und umfasst nach Teilungserklärung einen eigenen Eingang mit Diele, Bad, Wohnraum, Abstellraum (in der TE mit Essen und Küche bezeichnet) einem Waschen- und Trocknen-Raum (innenliegend) und einem Bad-WC (innenliegend) sowie der links angebauten Garage. Die Wohnfläche des Anbaus konnte aus der Bauakte mit 63,76 m² entnommen werden, die im Altbau liegenden Flächen wurden von mir auf Basis der Grundrisse überschlägig mit einer Wohnfläche von 39,66 m². Die gesamte Nutzfläche der Einheit Nr. 1 beträgt 103,42 m² zzgl. der Garage. Besonderheiten s. Gutachten

Anhänge

Gutachten (2388 KB)

Notizen

Änderungshistorie

2026-07-16 22:00:00

Ersterfassung

Gutachtenanalyse

Score

Kernfazit: Eigentumswohnung (vermutlich kleines EFH/DHH in Holz-/Fachwerkbauweise) in ländlicher, strukturschwacher Lage Hürtgenwald/Vossenack (Eifel, NRW). Verkehrswert 82.000 € laut Gutachten. Makrolage: ländlich, demografisch schrumpfend, hohe Leerstandsquoten in der Region, eingeschränkter Mietmarkt. Mikrolage: abgelegene Hanglage am Stockberg, Waldnähe, eingeschränkte Infrastruktur. Werttreiber: günstiger Einstiegspreis, niedrige Bodenrichtwerte, kein erkennbares Investoreninteresse. Wertzerstörer: strukturelle Schwäche der Region, hohe Mietausfallwagnisse, ältere Bausubstanz mit Sanierungsstau, sehr eingeschränkter Käufermarkt, schlechte Wiederverkaufsfähigkeit. Rendite bei Vollvermietung rechnerisch ca. 6,6% brutto, fällt aber bei realistischer 70%-Auslastung auf ca. 4,6%. Multiplikator ~15x marktüblich für ländliche Eifel, aber nur bei Vollvermietung darstellbar. Bodenwertanteil mit ca. 20% gering, daher kein nennenswerter 'sicherer Hafen' über Grundstück. EMPFEHLUNG: Vorsichtiger Einstieg möglich, aber Bietobergrenze klar begrenzen. Maximales Gebot: 55.000 € (entspricht ca. 67% des Verkehrswerts). Bei deutlich höherem Zuschlag wird das Risiko-Rendite-Profil negativ. Nur sinnvoll mit Eigenkapital, Bereitschaft zu Grundsanierung (Fassade, Haustechnik, ggf. statik) und Vermarktung als Bestandssanierung/ggf. Ferienobjekt. Exit-Strategie kritisch prüfen - nachfrage schwach.

Potenzial: Schwach

Risiko: Hoch

MW: 82.000 €

Kaltmiete (Ist / Saniert)

5.0 €/m² > 6.5 €/m²

450 € > 585 €/Monat

Rendite

70% MW: 4.61% · Multi: 15.2x

Bietobergrenze

55.000 €

Bodenwertanteil: 20%