Gemischt genutztes Wohn- und Geschäftshaus (Vorderhaus) plus Zweifamilienhaus (Hinterhaus) in Leverkusen-Küppersteg (B-/C-Lage, MI-Gebiet laut B-Plan 65b/II). Verkehrswert 840.000 € bei 424 m² Grundstück; Bodenrichtwert 430 €/m² ergibt rechnerischen Bodenwert von rd. 182.000 € – entspricht nur ca. 22% Anteil am Verkehrswert, was auf hohes Gebäude-/Sanierungsrisiko hindeutet. Gesamtnutzfläche geschätzt rd. 350 m² (Vorderhaus EG Gewerbe + OG Wohnen, Hinterhaus 2 WE). Aktuelle Bruttokaltmiete geschätzt rd. 2.625 €/Monat, nach Sanierung rd. 3.500 €/Monat. Daraus sanierungsbedingte Bruttomietrendite von rd. 5,0% bei 100% Vermietung bzw. 3,5% bei 70% (Vermietungs- und Leerstandsabschlag). Kaufpreisfaktor (Multiplikator) rd. 20x (saniert/vollvermietet) bis 28,6x (70%). Wesentliche Risiken: Wohnung 1.OG re. konnte nicht besichtigt werden, kein Energieausweis vorhanden (GEG-Nachrüstungspflichten zu erwarten, ca. 30-60k €), Altbausubstanz (Gründerzeit), erhöhter Verwaltungsaufwand durch Mischnutzung, ZVG-spezifische Gerichts- und Verfahrenskosten. Bietobergrenze konservativ bei rd. 520.000 € (ca. 62% des Verkehrswerts) – nur für erfahrene Investoren mit Eigenkapital und klarer Wertsteigerungsstrategie (z.B. Neuvermietung nach Sanierung, Dachgeschossausbau gem. zulässiger GFZ 1,2, Gewerbe-Upgrade). Bei Bietgrenze von 520k ergäbe sich eine Einstiegsrendite (saniert/100%) von rd. 8,1% – dann durchaus interessantes Value-Add-Investment.