4-Zimmer-Wohnung (88 m²) im 4. OG eines 6-geschossigen MFH (BJ 1970) in Kaarst bei Düsseldorf. Attraktive Makrolage (Rhein-Kreis Neuss, sehr gute Anbindung an Düsseldorf, S-Bahn fußläufig, A57/A52 in wenigen km), aber substanzbezogene Risiken: kein Aufzug erkennbar, Baujahr 1970 mit entsprechendem Sanierungsstau, Grundwasserbetroffenheit ohne 'weiße Wanne' (latente Feuchtigkeits-/Schadensgefahr im KG), kleiner ME-Anteil (24,03/1.000) bei 48 Einheiten. Verfahren ist Aufhebung der Gemeinschaft (keine klassische notleidende ZVG), wodurch günstige Ersteigerungen möglich sind, aber Bieterzusammensetzung und Miteigentümerdynamik sind zu prüfen. Verkehrswert 173.000 € (≈1.965 €/m²) liegt unter ortsüblichem Marktniveau, reflektiert aber die Risiken. Empfohlene Bietobergrenze: ca. 122.000 € (≈70% Marktwert), um Sanierungs-/Modernisierungsrisiko (Bad, Elektrik, Fenster, ggf. Aufzug, Grundwasserschutz) und Vermietungsaufwand abzudecken. Vor Gebot zwingend: WEG-Protokolle, Instandhaltungsrücklage, Sanierungsstand Dach/Fassade, Teilungserklärung, bestehende Mietverträge Dritter, Grundwasser-Schadenshistorie prüfen.