Bebautes Grundstück (673 m²) in mittlerer bis guter Wohnlage Essen-Holsterhausen, Sackgassenlage. 3-Wohnungs-Mehrfamilienhaus: EG/1.OG eigengenutzt durch Antragsgegnerin (hohes Räumungsrisiko), EG/KG seit 12/2022 vermietet (800 € kalt), DG seit 06/2021 vermietet (820 € kalt). Nur Teilbesichtigung möglich (Rückfassaden, KG/EG-Mietwohnung, DG und Garage nicht zugänglich) – Bewertung daher mit Unsicherheiten behaftet. Sehr gute Infrastruktur: U-Bahn-Station Halbe Höhe <100 m fußläufig, A40-AS Essen-Frohnhausen ca. 500 m. Aktuelle Brutto-Soll-Miete 1.620 €/Monat (19.440 €/Jahr) entspricht nur ~3,0% Brutto-Rendite – deutlich unter Marktniveau. Bei Vollvermietung zu Marktmieten (~9,50 €/m², ca. 220 m² Wfl.) kalkulatorisch ca. 25.000 €/Jahr erzielbar (~3,9% Rendite). Bodenwertanteil bei ca. 470 €/m² (BRW Holsterhausen) rd. 49% – moderater Sicherheitspuffer. Empfehlung: Konservative Bietobergrenze 451.500 € (70% des Verkehrswerts); bei 5%-Zielrendite auf sanierten Bestand max. ~500.000 € vertretbar. Vor Gebot zwingend: Prüfung Grundbuch (Wohnrechte, Nießbrauch, Leitungsrechte aus Baulast), Schätzung tatsächlicher Sanierungskosten (nicht sichtbare Mängel), Klärung Mietverträge (Kündigungsfristen) sowie Strategie zur Räumung der eigengenutzten Einheit. Risikofaktoren: Teilbesichtigung, Eigennutzung Antragsgegnerin (Widerstand wahrscheinlich), verdeckte Mängel (Heizung, Elektro, Dach), anhaltend schwacher Wohnungsmarkt im Ruhrgebiet.