Denkmalgeschützte Obergeschosswohnung (ca. 55-65 m²) in einem 2-geschossigen Wohn-/Geschäftshaus in zentraler Lage von Alpen (Rathausstraße 2, 46519 Alpen) im Kreis Wesel/NRW. Verkehrswert gem. §194 BauGB: 80.000 €. Bodenwertanteil 16.400 € (rd. 20%) bietet guten Risikopuffer. Kernrisiken: (1) Denkmalschutz (Baudenkmal) - eingeschränkte Sanierungsmöglichkeiten, hohe Auflagen, geringere Energieeffizienz, (2) kleinteilige WEG-Struktur (139/1.000 MEA deutet auf 7+ Einheiten), (3) kleiner Standort mit begrenztem Mietniveau, (4) Bauzustand vermutlich sanierungsbedürftig. Vorteile: (a) Zentrale Innenstadtlage, (b) Denkmal-AfA-Vorteile (8% über 12 Jahre nach §7h EStG für vermietete Denkmale) können steuerliches Ergebnis deutlich verbessern, (c) hoher Bodenwertanteil, (d) Erdgeschoss-Nutzung als Laden/Büro/Gastro fixiert (Wertstabilität). Empfohlene Bietobergrenze: 60.000-65.000 € (75-81% des Verkehrswerts) - ZVG-typischer Abschlag plus Denkmal-Risikoabschlag. Bei 60.000 € Einkauf + Denkmal-AfA rechnerisch gute Nachsteuerrendite erzielbar, ohne AfA nur durchschnittlich.