Bewertungsobjekt ist eine noch nicht fertiggestellte EG-Wohnung (ca. 79 m²) mit Tiefgaragenstellplatz in Wermelskirchen, Grünerstraße 5. Verkehrswert laut Gutachten: 111.000 € (105.000 € Wohnung + 6.000 € TG-Stellplatz). Der günstige Quadratmeterpreis von ~1.329 €/m² spiegelt den unfertigen Zustand deutlich wider (Marktniveau fertiggestellter Wohnungen in Wermelskirchen: ca. 2.800-3.200 €/m²). RISIKEN: 1) Status 'noch nicht fertiggestellt' – erhebliche Fertigstellungskosten und -risiken unbekannt; 2) Keine Innenbesichtigung im Ortstermin am 07.04.2026 möglich – Gutachten stützt sich auf ein 5 Jahre altes Vorgutachten von Nikolaus J. Sturm (Besichtigung 18.10.2020); 3) Mögliche Baulasten, fehlende Bauabnahmen, offene Bauhandwerkerforderungen (Risiko § 51 ZVG Zuzahlungen); 4) Typische ZVG-Risiken (Räumung, Mietverhältnisse, unbekannte Mietverträge). CHANCEN: 1) Deutlicher Preisabschlag gegenüber Marktniveau fertiggestellter Wohnungen; 2) Solide Lage im Rheinisch-Bergischen Kreis mit guter Anbindung an Köln; 3) EG-Wohnung mit Terrasse (Sondernutzungsrecht SN 1) – attraktiv für Eigennutzer und Senioren; 4) Brutto-Mietrendite bei Marktpreis bereits ~8,7% p.a. EMPFEHLUNG: Aufgrund des hohen Fertigstellungsrisikos Bietobergrenze deutlich konservativer als übliche 70% ansetzen – maximal 63% des Verkehrswerts = ca. 70.000 €. Vor Gebot zwingend zu prüfen: Baugenehmigungsstatus, Umfang der Restarbeiten, offene Bauhandwerkerrechnungen (Bauhandwerkersicherungshypothek?), Wohngeldrückstände, vollständige Teilungserklärung, Eigentümerverhältnisse und ggf. Mietverträge. Nur für erfahrene Investoren mit Kapazität für Fertigstellung geeignet.