Attraktive 2-Zi-Altbauwohnung in Top-Lage Kurfürstendamm 132A (Halensee/Charlottenburg-Wilmersdorf). Verkehrswert 244.000 € wirkt im Verhältnis zur Lage günstig, ist aber durch den seit 01.11.1974 bestehenden Mietvertrag mit extrem niedriger Nettokaltmiete (358 €/Monat, 6,51 €/m²) und das hohe Wohngeld (378,38 € warm incl. 160,38 € Gläubigeranteil) belastet. Das Mietverhältnis ist faktisch defizitär. Saniert und auf Ortsüblichkeit (16-18 €/m²) angepasst, wäre eine Nettokaltmiete von ca. 935 €/Monat erzielbar – dann läge die Brutto-Rendite bei ca. 4,6 % und der Wert eher bei 280-300k €. Aufgrund Kündigungsschutz und Mietpreisbremse (sukzessive Anpassung bis Kappungsgrenze) ist die Wertsteigerung nur mittelfristig (5-10 Jahre) hebelbar. Bodenwertanteil bei ca. 38 % bietet Sicherheit. Bietobergrenze bei ZVG: max. 170.000 € (ca. 70 % des Verkehrswerts), da sofortige Liquiditätsbelastung durch das hohe Wohngeld und kein kurzfristiger Cashflow. Nur für geduldige Buy-and-Hold-Investoren mit langfristigem Horizont empfehlenswert.