Wohn- und Geschäftshaus (Baujahr ca. 1890, Anbau ca. 1950) in Blankenburg/Harz, nördlicher Stadtbereich (ca. 1 km zum Zentrum). Verkehrswert lt. Gutachten: 205.000 €. Substanz: 2-geschossiges Massiv-/Fachwerkhaus, unterkellert, ausgebautes DG, eingeschossiger Anbau mit Doppelgarage (BJ ca. 1980, Wellplatten-Dach möglicherweise asbesthaltig). Stärken: umfangreich modernisiert (Dach, Fenster/Außentüren, Heizung Gas-ZH 2002, Bäder, Elektroleitungen, Innenausbau), Mischung Wohnen (3-Zi-Whg. OG/DG) + 2 Gewerbeeinheiten EG (Software-Beratung) = aktuell vermietet, dadurch Soll-Mieteinnahmen. Schwächen/Risiken: augenscheinlicher Reparaturstau (Wasserschäden WC EG, Putzschäden, Risse KG-Decke, Fertigstellungsarbeiten HWR DG), keine Barrierefreiheit, förmliches Sanierungsgebiet (§ 142 BauGB) mit unklarem Abschlussdatum (Ausgleichsbeträge möglich), Verdacht asbesthaltige Wellplatten Garagendach, keine Funktionsprüfung der Technik, Harz-Randlage mit eingeschränktem Mietermarkt und strukturschwacher Region, kein Energieausweis. Bietobergrenze bei 70% Verkehrswert = 143.500 €, unter Berücksichtigung Asbest-/Reparaturkostenpuffer (ca. 10-15%) und Sanierungsgebietsrisiko empfehle ich konservative Bietobergrenze von rd. 140.000 €. Rendite bei 70% ca. 9,2% p.a. brutto, Faktor 10,9 - solide, aber mit Risikoabschlag. Geeignet für erfahrenen ZVG-Investor mit Eigenkapital-Reserve und Bereitschaft zu Nachinvestitionen.