Lage: Solider Berliner Westen (Schmargendorf) mit guter Wohnlage, hoher Kaufkraft (4.862 €/HH) und niedriger Leerstandsquote (1,4%). Substanz: Kritisch - 3 Baukörper mit erheblichen Mängeln (Schimmel, Leckagen, Steigleitungen korrodiert, Asbestverdacht Giebel/Werkstattdach, Ölzentralheizung Baujahr 1957, marode Außenanlagen, teils vermooste Fassaden). Werkstattgebäude (ca. 600 m²) leerstehend, unklare Beheizung, kein Zugang bei Besichtigung. Mietsituation: Intransparent - Eigentümer hat Mietverträge nicht vorgelegt, nur 7 Verträge vom Neubau verfügbar, Altbau ohne Vertragsunterlagen, daher hohes Mietsteigerungspotenzial UND hohes Risiko (Sozialklausel, Mietminderung, Kündigungssperren). Bodenwert dominiert (rd. 70% des Verkehrswerts) - Immobilie daher mehr Bodenwert- als Ertragswertstory. Förderung seit 1997 ausgelaufen, jedoch Bindungswirkungen noch zu prüfen. Bietobergrenze: ca. 3,8 Mio. € (rd. 63% des gerichtlichen Verkehrswerts) - reflektiert Sanierungsstau (Heizungstausch, Leitungssanierung, Schimmelbeseitigung, Asbest, Fassadenaufwertung mind. 600-900k €), Mietausfallrisiko, Werkstatt-Risiko, Doppelbelastung Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer 6% entfällt bei ZVG zugunsten Gerichtskosten). Maximalgebot 4,2 Mio. € nur bei verbindlicher Vorabprüfung Mietverträge/Wohnbindungen/Asbestgutachten tragbar. Fazit: Klassischer Sanierungsfall - nur für erfahrene Bestandshalter mit Eigenkapitalreserve und Toleranz für 12-18 Monate Leerstand/Mietminderung rentabel.