Drei zusammenhängende Wohnhäuser (MFH Carl-Leverkus-Str. 59, ZFH Kaiserstr. 15, EFH Kaiserstr. 15a) in Leverkusen-Wiesdorf mit insgesamt ca. 650 m² Wohnfläche auf 1.416 m² Grundstück. Gute Innenstadtlage (Wohnlagenkarte Zone III, fußläufige Anbindung an Wiesdorfer Zentrum, ÖPNV, Autobahnen A1/A3 in 1,5-3 km). Solide Mikrolage mit intakter Infrastruktur und leicht wachsender Bevölkerung (+6,5 % bis 2040). VERKEHRSWERT: 1.050.000 € (Stichtag 15.02.2024). ACHTUNG: Erhebliche baurechtliche Risiken – an Kaiserstr. 15 ist der EG-Umbau (ehem. Laden/Backstube zu Wohnen) FORMELL ILLEGAL (keine Baugenehmigung), DG-Nutzung brandschutzbedingt untersagt, rückwärtiger Anbau nicht genehmigt (Antrag 2022 zurückgezogen). Auch an Carl-Leverkus-Str. 59 ist die EG-Wohnnutzung baurechtlich nicht genehmigt. Diese Mängel schmälern die nachhaltige Vermietbarkeit und erfordern kostenintensive Legalisierungsverfahren bzw. Rückbauten. Dachraum Carl-Leverkus-Str. 59 konnte nicht besichtigt werden (Risikofaktor). Für ZVG-Investor: Bietobergrenze ca. 700.000 € (rd. 67 % des VW) – nur bei deutlichem Sicherheitsabschlag wegen baurechtlicher Risiken und Altlastenpotential wirtschaftlich darstellbar. Rendite bei 70 % Ankauf akzeptabel, aber Sanierungs- und Legalisierungskosten (geschätzt 100-200 k€) einkalkulieren. Für klassischen Bestandsinvestor ohne ZVG-Risikopuffer weniger geeignet; für erfahrenen Developer mit Bauerfahrung und Eigenkapitalreserven ein entwicklungsfähiges Objekt in guter Lage.