Massives Ein- bis Zweifamilienhaus (Baujahr ca. 1954, Aufstockung/Anbau Anfang 1980er) in Neustadt bei Coburg, OT Ketschenbach. 610 m² Grundstück, ca. 178 m² Wohnfläche, 324 m² BGF. Leerstehend, keine Mietverträge. Substanz solide Massivbauweise, jedoch nur Teilmodernisierungen (1980er/2000er), alte Einbauküche ohne Restwert, Heizkörper im KG ohne Funktion. Erschließung über 'Schloßweg' als Ortsnebenstraße. Lage mittlere Wohnlage im nordwestlichen Stadtrandgebiet, gute Infrastruktur im Stadtgebiet, A73 in 7 km. Nachteile: grenzständige Bauweise (aufwendigere Sanierung), Zugang KG über Nachbargrundstück (Grunddienstbarkeit), Hanglage mit Bachlauf im Nordosten (zeitweise Überschwemmungsgefahr), 1954er Bausubstanz mit voraussichtlich erhöhtem Sanierungsstau (Heizung, Elektrik, Bäder, Fenster teils 1980er, Dämmung unklar). Keine Denkmalauflagen, keine Altlasten, beitragsfrei. Bodenwertanteil bei ca. 30%. Verkehrswert 157.000 € erscheint für 178 m² WoFl in dieser Lage bereits günstig. Empfehlung: Bietobergrenze 110.000 € (ca. 70% VW) – danach wird die Rendite bei Renovierungskosten von mind. 40-60k € (Haustechnik, Bäder, Küche, Maler/Boden, ggf. Heizungstausch) unattraktiv. Nur für Investoren mit Eigenleistung oder handwerklicher Expertise sinnvoll. Bei 70%-Kauf liegt Mietrendite saniert bei ca. 14%, Faktor 6,9 – wirtschaftlich darstellbar. Bei 100% Verkehrswert ist Faktor >13 nicht mehr zeitgemäß.