Dachgeschosswohnung Nr. 5 (153/1.000 MEA = 15,3%) in einem denkmalgeschützten Wohn-/Geschäftshausensemble, Beckhausstraße 260, 33611 Bielefeld-Schildesche. ZVG-Verfahren 6a K 15/25, Wertermittlungsstichtag 28.08.2025. Hinweis: Der im Gutachten ermittelte Verkehrswert ist in den vorliegenden Seiten NICHT enthalten (Abschnitte IV–V fehlen) – Schätzung erfolgt auf Basis der Objekt-/Lagedaten. Lage: 'normale Wohnlage', 4,5 km vom Zentrum, gemischte Baufläche, infrastrukturell gut angebunden, jedoch angespannte Parkplatzsituation und stärker befahrene Straßen. Bauzustand nicht abschließend prüfbar (Ortsbesichtigung ohne Zutritt!). Risiken: (1) Demografischer Wandel Bielefeld (-0,9% bis 2040), (2) Denkmalschutz auf Teilen der baulichen Anlagen und Gartenfläche → eingeschränkte Veränderungsmöglichkeiten, erhöhter Instandhaltungsaufwand, (3) keine Innenbesichtigung → verdeckte Mängel möglich, (4) 2 Veräußerungsverbote gem. §111h StPO im Grundbuch (potenzielle Verzögerung), (5) Schrumpfender Mietmarkt in Schildesche. Positiv: keine Altlasten, keine Wohnungsbindung, kein Erschließungsbeitrag, Mischgebietslage mit Infrastruktur, PKW-Stellplatz ST 11 als Sondereigentum. Geschätzte Wohnfläche ca. 95–105 m² (15,3% MEA). Marktwert-Schätzung: rd. 310.000 EUR (~2.900–3.300 EUR/m² Denkmal-typisch). Bietobergrenze für margenorientierten Investor: rd. 220.000 EUR (≈70% des geschätzten Marktwerts) – entspricht 70% des mutmaßlichen Gutachten-Verkehrswerts. Darüber nur bieten, wenn Denkmal-AfA-Vorteile (ca. 2–2,5% p.a. steuerliche Abschreibung über typischerweise 50 Jahre Restnutzungsdauer) und steuerfreie Veräußerung nach 10-Jahres-Frist persönlich genutzt werden können. Empfehlung: Vorerst Bietobergrenze 215.000–225.000 EUR, Gebotsstrategie konservativ, Innenbesichtigung vor ZVG-Termin dringend anstreben.