Massivbau (Baujahr 1908, Anbau 1981) mit nur 121 m² Wohnfläche auf 624 m² Grundstück in Wachtberg-Fritzdorf (Rhein-Sieg-Kreis). Substanz stark abgewohnt: 75% Alterswertminderung, Restnutzungsdauer nur noch 20 Jahre, daher faktisch kernsanierungsbedürftig. Leerstand, beitragsfrei, kein Denkmalschutz, keine Wohnungsbindung – positive Rahmenbedingungen für freie Sanierung und Nutzung. Lage: dörflicher Ortsteil, eingeschränkter Mietmarkt, Bodenrichtwert implizit ca. 188 EUR/m² (solide, aber deutlich unter Bonner Stadtlage). 3 Flurstücke bieten kleines Potenzial (Arrondierung). Hoher Sanierungsaufwand (Kernsanierung 1.800–2.200 EUR/m² = ca. 220–270 k EUR) drückt die Investitionsrendite. Wirtschaftlich nur interessant für Eigennutzer oder Entwickler mit Verkaufsabsicht nach Sanierung. Bietobergrenze für ZVG: ca. 180.000 EUR (rd. 64% des Verkehrswerts); klassischer Investor (Bestandshalter) sollte deutlich darunter bleiben, Eigennutzer kann bis ca. 200 k gehen.