Mischgenutztes Altbauobjekt (Baujahr 1876/1926, aufgestockt) mit Zahnarztpraxis im EG (~89 m²) und Eigentümerwohnung im OG/DG (~160 m²) in Duisburg-Huckingen, Heiligenbaumstr. 3. Verkehrswert 211.000 € (Ertragswert 204.000 €, Sachwert 225.000 €). Aktuell nur die Gewerbeeinheit vermietet (Zahnarztpraxis als Solitär-Mieter), Eigentümerwohnung eigennutzt – dadurch hohes Mietsteigerungspotenzial nach Sanierung. Substanz kritisch: 'zahlreiche Mängel in der Instandhaltung', 'in Teilen vernachlässigter Bauzustand', unqualifizierte Arbeiten am Objekt, keine Innenaufnahmen der Wohnungen möglich. Negativpunkte: Altbau mit erhöhtem Sanierungsaufwand, Lage teils außerhalb der Bauflücht, Flurstück 243 (10 m²) droht bei Neubebauung des Nachbargrundstücks abgetreten zu werden, kein Denkmalschutz aber auch keine steuerliche Begünstigung, ZVG-Risikoaufschlag erforderlich. Positiv: Solider Stadtteil Huckingen (Ruhrnähe, gewachsene Wohnlage), bestehender Gewerbemieter mit Praxisstabilität, niedriger Ertragswert impliziert attraktiven Einstieg. KERNFAZIT: Investment mit Aufwertungspotenzial durch Wohnungsvermietung nach Sanierung. Bietobergrenze bei ~70% des VW = 148.000 € (max. 155.000 € in Bieterkonkurrenz). Darüber hinaus kein wirtschaftlicher Ankauf, da Sanierungskosten für Altbau schnell 50-80 TEUR erreichen und die Wohnung erst nach Eigennutzungsaufgabe oder Zwangsräumung generierbar ist.