Garage, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer): Wasserstr. 83, 85, Steinkuhlstr. 2, 44803 Bochum, WiemelhausenLaut Wertgutachten handelt es sich bei dem im Grundbuch von Wiemelhausen Blatt 4112 eingetragenen Wohnungseigentum um eine Wohnung im 1.OG rechts des viergeschossigen, unterkellerten Mehrfamilienwohnhauses Wasserstr. 85 in Bochum-Wiemelhausen, Baujahr 1977. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von ca. 82 qm und teilt sich auf in Wohnraum, 2 Schlafräume, Küche, Diele, Bad, Gäste-WC, Flur und 2 Loggien. Die Wohnung befindet sich in einem guten bis befriedigenden baulichen Zustand.
Eigentumswohnung (82 m²) im 1. OG rechts nebst Keller und Garage in Bochum-Wiemelhausen. Verkehrswert lt. Gutachten 165.000 €. Lage mit Stadtbahn-Anbindung und Nähe zur A448 infrastrukturell gut, jedoch starke Lärmbelastung durch 5-spurige Wasserstraße. Substanz aus 1977 mit 35 Jahren Restnutzungsdauer, dokumentiertem Feuchteschaden im Bad (-1.000 €) und Räumungs-/Entsorgungsbedarf (-2.500 €). Bergschadensgefährdung im Ruhrgebiet ist zu beachten. Brutto-Rendite bei Verkehrswert nur 4,4 % – knapp kalkulierbar. Erst bei deutlichem Abschlag vom Verkehrswert (ZVG-typisch) wird die Eigenkapitalrendite attraktiv. Empfohlene Bietobergrenze ca. 115.000 € (rd. 70 % des Verkehrswerts) unter Berücksichtigung der Sanierungskosten (Bad ca. 12-18 k€), Räumungskosten, Bergbaurisiko und Marktlage. Darüber hinaus kein wirtschaftliches Investment. Eignung für: erfahrener Investor mit Sanierungswillen, längerfristigem Horizont und Bereitschaft zur Wertsteigerung durch Kernsanierung. Maximale Bietobergrenze: 115.000 €.
Potenzial: Durchschnitt
Risiko: Mittel
MW: 165.000 €
Kaltmiete (Ist / Saniert)
6.63 €/m²
> 8.5 €/m²
609 €
> 762 €/Monat
Rendite
70% MW: 6.32%
· Multi: 22.6x
Bietobergrenze
115.000 €
Bodenwertanteil: 21.8%
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