Kernfazit: Gemischt genutzte Gewerbeimmobilie (Bürotrakt mit Physiotherapie-Praxis ca. 210 m² + Betriebshalle mit Sportschule/Lager/Garage ca. 400 m², Gesamt-NFL ca. 610 m²) in Uffenheim (Mittelfranken, 6.849 EW). Verkehrswert laut Gutachten 290.000 €. Mikrolage leicht unterdurchschnittlich (Gewerbegebiet Süd am Ortsrand), jedoch gute Verkehrsanbindung (B 13, BAB A7 in 5-7 km). Substanz durchschnittlich mit deutlichem Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstau sowie Zustandsdefiziten (Gasbeton-Fertigteilbauweise 1997, Fenster 2022, Böden 2024 erneuert). Risikofaktoren: spezialisierte Hallennutzung (Sportschule) schränkt Mieterpool ein, Abhängigkeit von Bestandsmietern, eingeschränkte Wiederveräußerbarkeit im kleinstädtischen Umfeld. Empfohlene Bietobergrenze: 195.000 € (ca. 67% des Verkehrswerts), um Sanierungskosten, Modernisierungsbedarf, Vermietungsrisiko und Liquiditätsabschlag zu kompensieren. Maximaler Sicherheitsaufschlag bei 70% ZVG-Schwelle wäre 203.000 € – davon wird angesichts der Risiken abgeraten.