Denkmalgeschützte Ensemble-Villa (Baujahr ca. 1930, Sanierungen 2006/2016) in sehr guter Wilmersdorfer Wohnlage (Johannisberger Straße). Großzügiges Grundstück (1.170 m²), ca. 683 m² Wohnfläche, freistehend mit Vollkeller, Mansardendach und Garage. Positiv: Top-Mikrolage Berlin-Wilmersdorf (Charlottenburg-Wilmersdorf), keine Baulasten, kein Sanierungsgebiet, Ensemble-Denkmalschutz ermöglicht erhöhte AfA (typ. 2,5% linear auf Sanierungskosten bzw. §7h EStG bei Sanierung im Sanierungsgebiet – hier nicht anwendbar, aber Denkmal-AfA §7i nutzbar). Hohes Bodenwertpolster (~53% des Marktwerts) sichert Kapitalanleger ab. Negativ: Zwangsversteigerung (Grundbuch Abt. II lfd. Nr. 8), sehr hoher absoluter Kaufpreis schränkt Käuferkreis stark ein (Liquiditätsrisiko), Denkmalschutz beschränkt Modernisierungsmöglichkeiten, Eigentümernutzung/bezugsfrei (kein laufender Mietertrag), Baujahr 1930 mit Risiken (mögliche Altlasten, Haustechnik, Statik). Empfehlung: Vorsichtige Bietobergrenze bei ca. 3,0 Mio. € (rd. 68% des Verkehrswerts). Darin enthalten: Grunderwerbsteuer Berlin 6%, Notar/Grundbuch, Gerichtskosten, Sanierungsreserve (mind. 200–400 T€ für Denkmalgerechte Ertüchtigung), Finanzierungszinsen und Sicherheitspuffer. Darüber hinaus Rendite zu gering und Wiederverkaufsrisiko zu hoch. Attraktiv vor allem für Eigenkapital-starke Investoren oder Family-Office mit langem Atem oder Selbstnutzer im Premiumsegment.