Gemischtes Gewerbeobjekt (BK A: Buero+Wohnung, BK B: Getraenkemarkt/Imbiss/Lager/Bueroflaechen, Doppelgarage) in Halfing, Lkr. Rosenheim (2.800 EW), Oberbayern. Baujahre 2006/2016, beide Baukorper in gutem Zustand, keine Altlasten/Denkmalschutz. Kernproblem: BK B (631 m² Gewerbeflaeche) steht komplett leer, BK A wird eigengennutzt - nachhaltige Soll-Miete nur ueber mehrjaehrige Anschlussvermarktung erzielbar. Sachverstaendiger stuft Marktlage als durchschnittlich ein und warnt vor steigendem Zinsniveau und laengeren Vermarktungszeiten. Bodenwertanteil nur 17,7% bietet begrenzten Downside-Schutz, aber bei ca. 1.806 m² Grundstueck und 916 m² Gesamtnutzflaeche kein Negativ-Pfand. Realistische Vollvermietungs-Miete nach Sanierung ca. 98.900 EUR/Jahr (9,00 EUR/m² gewichtet). Bei Vollvermietung am VW: Brutto-Rendite 6,5%, Mietmultiplikator ~15,5. Wirtschaftlich tragfaehiges Investment nur deutlich unterhalb des Verkehrswerts. Empfohlene Bietobergrenze: 980.000 EUR (rd. 64% des VW, deutlich unter der 5/7-Grenze von 1.092.857 EUR). Darueber hinaus kein Investment-Case. Wesentliche Risiken: Wiedervermietung BK B (Getraenkemarkt-Flaeche braucht Spezialmieter), Eigenbedarf BK A, Sanierungsstau bei Aussenanlagen, Transaktionskosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Due Diligence, Renovierung).