Mehrfamilienhaus (EG/OG/DG/KG) Baujahr 1957, Massivbau, 735 m² Grundstück in Essen-Gerschede (mittlere Wohnlage, Lageklasse 3). Teilweise saniert (WDVS + Dacheindeckung 2003, Gaszentralheizung 1996). Substanz überwiegend normal, jedoch relevante Bauschäden (freiliegende Armierung/Balkonplatten, Feuchtigkeitsschäden im KG, Risse an Garagen, sanierungsbedürftige Holztore). Erbengemeinschaft als Eigentümer (typisch für ZVG-Verfahren), kritisches Risiko: Zusammenlegung OG + DG-Ausbau offenbar OHNE Baugenehmigung (Legitimität wird unterstellt, ist aber nicht gesichert). Kein Energieausweis vorhanden. Bodenrichtwert Essen-Gerschede ca. 320 €/m² → Bodenwert ca. 235.000 € (~40% Anteil), was auf eine ausreichend stabile Substanz hindeutet. Bietobergrenze ca. 400.000 € (rd. 67% des Verkehrswerts). Darüber hinaus wird das Investment unattraktiv, da Instandsetzungs- und Legalisierungsrisiken (DG) eingepreist werden müssen. Für 70% Strategie (Bestandsmieten) grenzwertige Rendite, erst nach Sanierung wird die Liegenschaft interessant.